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住房贷款低押物保险

    目前住房抵押贷款均实行实际意义上的强制保险,即无论政策性住房公积金贷款还是商业性住房按揭贷款,银行均要求借款人对抵押住房进行财产保险,以此作为贷款的先决条件。一般银行要求抵押物投保期限不得短于贷款期限,保险标准随贷款性质而异,如是住房公积金贷款或组合贷款,则年保费为房价的5%,如果纯商业性住房贷款,则年保费为房价的7%。现举一例,对某一住房抵押物财产保险的保费收入作估算。假定平均房价为3000元/平方米,一次性缴保费折扣为90%。可以看到,由于实行住房贷款抵押物强制保险,保费收入总额达到2.35亿元。保险公司从事这项业务一般是采取贷款银行代理的做法,流行的代理分成比例为保费的5%-30%,那么银行获得的保险代理利益就为(2.35亿x20%)=4700万元,保险公司实得保费收入为1.88亿元。

    而住房贷款抵押物财产保险的理赔率十分低,某一投保人购房后进行装修时不慎起火,导致房屋内装修烧毁,理赔金额为8万元。若投保人因水管爆裂等原因获得十分小额的保险理赔。

    从保险收入和实际发生理赔比例来看,一边是毫无弹性的强制保险和高昂的费率,另一边则是接近于零的理赔风险。

    对于这一情况,保险公司自有其“说法”,在1992年制定的《职工住房抵押贷款暂行规定》中第二十三条规定:“借款人应按银行指定的险种向中国人民保险公司办理抵押保险。”该办法第二十四条规定:“保险金额:凡以购建的住房作抵押物的,不得少于购建住房的价值。”虽然在1999年7月份发布的《个人住房公积金购房贷款管理办法》和有关细则中均未提及抵押物财产保险。当由于实际做法中仍然保留了抵押物产险,造成当前“规定无强制,操作有强制”的抵押物保险状态。

    抵押物保险的初衷,是为了增加抵押物的安全,在抵押物发生风险时通过保险赔偿来保全抵押权人的债权。据统计,抵押房屋的出险率很低,要投保人交那么大一笔投保费实在是有点亏。

    为此,根据投保人的要求,笔者与此提出了如下住房贷款抵押物保险的改进意见:

     (一)对于抵押住房是钢混结构的新建房屋应该取消抵押物产险强制的做法。

     (二)对于砖混结构或木质结构的抵押房屋和竣工年限超过30年的抵押房屋,应该要求抵押物产险,但保险金额应该根据借款人贷款金哦和还款方式逐年变化。保费应采取逐年缴交的办法。

     (三)商业性和政策性住房贷款抵押房屋保险,不应实行差别费率政策,应统一对待。

 

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