张女士不久前与开发商签订了《预购临时协议》，并交纳订金1万元。开盘后，张女士如期前往签约，但售楼小姐提供的正式契约及补充协议与先前的广告宣传相差甚远。张女士有一种被欺骗的感觉，不想再买，并要求退还订金。而售楼部说张女士不签正式合同即属违约，订金不能退还。

　　类似张女士的烦恼也正困扰着众多的买房人。人们不禁要问，这预购订金，难道就真的不能退吗？

　　预购订金不是定金

　　所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。《合同法》第115条规定， 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保 。从定金的定义及合同法的规定来看，定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经确立。

　　而预购订金合同往往有这样的规定， 购房人须自交付订金之日起十日内到售楼处签订正式合同及补充协议 。但实际上由于种种原因，正式合同及补充协议并不一定能够顺利签成，就像那位张女士碰到的情况。因此，在购房者签订《预购临时协议》时，真正的预购房屋正式合同--主合同是否能够成立，还处于一种不确定状态，这与定金合同有着重大差别。因此，预购订金不是定金，定金罚则也就当然不能适用。

　　预购订金能否退还

　　严格来说，预购协议是与正式合同联系紧密、但又各自独立的两个合同。如果正式合同顺利签订，则预购订金自动转为定金或首批付款；如果正式合同未能签成，预购订金又该如何处置呢？这要视具体情况而定：

　　一、全部退还 ＋ 额外赔偿

　　1．根据《合同法》规定，合同无效或被撤销，且售方单方负有过错的，售方不但要全部退还预购订金，而且要赔偿买方的损失。这些损失一般包括利息、交通费、误工费等。

　　2．卖方预期违约。如果卖方出现了在约定期限内将预订房屋售给他人等违约情况，则买方可提前要求其返还全部订金，并支付一定数额的违约金。

　　二、全部退还预购订金

　　1．如果因双方分歧较大而不能签订正式合同，则购房人不属违约，售方应无条件全部退还预购订金，但售方往往不退或只退还部分订金。这种情形在实践中最为普遍，争议也最多。实际上，双方在《预购临时协议》中只约定了两个关键内容：一是卖方在一定期限内保留特定房号；二是买方在约定期限内到卖方 谈签 合同，而不是 必签 合同。因此，若双方善意磋商未果，买方不属违约，订金当然应该全部退还。上述张女士的案例当属此类情形。

　　2．根据《合同法》第117条规定，当事人因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。因此，一般情况下，购房人由于不可抗力，例如突遇洪水、交通中断、突发急病等，不能如期前往，订金也应全部退还，但应及时通知对方。

　　3．根据《合同法》相关规定，在合同无效或被撤销情形中，若双方过错相当，责任相抵，订金应该全部退还。

　　三、部分退还预购订金

　　1．若买方没有在预购协议约定的时间去 谈签 合同，又无不可抗力的影响，则构成违约，要支付对方一定数额的违约金。

　　2．如果购房人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，比如恶意磋商；隐瞒重要事实或提供虚假情况，并给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此时订金只能部分退还。损失大于订金时，还要向对方支付一定数额的赔偿金。

　　四、不退还预购订金

　　《合同法》第59条规定， 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人 。此种情况下，购房人主观上有重大过失，客观上损害了其他方面的合法利益，订金当然不可能被退还。

　　几点建议

　　第一、 现在各城市楼盘遍地开花，空置楼房面积高居不下，锁定物业，当真有必要吗？

　　第二、若购房者确实已选好自己中意的房屋，可先与售方具体协商正式契约及补充协议。待大局已定，再回头签订预购协议，岂不更好？

　　第三、若一定要先签订预购协议，不妨与售方明确约定，一定期限内因双方协商不成，不能签订正式合同，所付订金应全部退还。这对双方都较为公平，也利于以后纷争的解决。

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