不要签订无效合同

  签订无效合同,即使买方付了钱,房子也交付使用,只要有人提出无效的主张,房子的买卖还是无效的。陷入无效合同的纠纷中,受损失的主要是购买人,因此,买方要特别留意合同的有效性。下列房屋转让合同是无效的:
  1.房地产分离出卖。房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让,房产和土地使用权分离无效。
  2.产权未登记过户。房屋买卖合同是一种要式合同,其标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房地产管理部门登记过户为标志;否则,房屋买卖合同不能生效,也不能发生房屋所有权转移的法律效力。
  3.产权主体有问题。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人,非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效;房屋产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房时,须有共有人同意的证明书,部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为无效。
  4.侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权;房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权,房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的房屋买卖无效。
  5.单位违反规定购房。机关团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准,单位违反规定购买私房的该买卖关系无效;凡享受国家或企业单位补贴、廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则无效。
  6.价格上有欺诈行为,显失公平。房屋买卖,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交,出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为的买卖合同无效。
  7.是非法转让。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得买卖:
  (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;
  (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (3)依法收回土地使用权的;
  (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (5)权属有争议的;
  (6)未依法登记取得权属证书的;
  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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