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进入6月以来，榕城的土地市场异常火热，而在高价地不断问世的同时，外地政府频频来榕推介土地，也为市场再添了一把火。 一方面是外来大鳄频频入榕拿地，一方面是外地政府屡次入榕推介土地，这是否意味着，当榕城开发商汲取着外来大鳄先进的操盘理念之时，也把我们的优势带入了内地二三线城市，从而成为了当地的“外来大鳄”。 新闻回放 7月29日，由安徽宿州市人民政府主办的宿州城市建设项目招商推介会在榕举行，吸引了福州数十家开发商到场，这并非今年第一起异地土地推介，在此之前，湖南玉潭、山东济南都在福州举行了房地产项目推介会。外地政府频到榕城推地，也引发了福州地产界的关注。 实际上，福州土地供应量的缩减也正是异地土地推介盛行的原因之一，近年来福州也有不少品牌开发商接过了外地政府的橄榄枝，外出淘金，特别是在内地二三线城市，如 “南宁现象”、“西安组团”屡见不鲜。 据了解，宿州市位于安徽省东北部，与苏鲁豫皖四省十一市交界，土地资源丰饶、劳动力资源充足，是新兴的现代化工农业城市，而宿州目前的楼盘均价在2700元/m2左右，处于地产起步阶段，发展空间较大。 深度分析 异地推介渐热 榕开发商“出走”成当地“大鳄” 资本实力过硬 闽商在二三线城市站稳脚跟 事实上，异地土地推介在近年已经成为了楼市土地供给的一种补充方式，而地方政府跨区域招商，通常首选民间资本相对充裕的沿海地区，如广东、福建、浙江等，每年都会举办多场外来土地推介会。 宿州市建设委员会主任王宗元告诉记者，之所以本次大型土地推介会首站选择福州，“因为福州开发商已经成功打入宿州地产市场，带来了比较先进的经验和相对高端的产品，比如万融地产、渠成开发公司等，做的都是高端住宅，价格和销售额都位列前茅。”据了解，目前榕开发商在宿州大约有4个正在运作的项目，盘量相对大、而楼盘也相对高端，开发实力已经得到了当地购房者的认可，同时，王宗元表示，榕城几次土地拍卖拍出的“天价”也让他们瞠目，从而得出结论：“榕城开发商‘不差钱’”。 从闽商“出走”的历史来看，内地的二三线城市往往成为试水的第一站，而在一家开发商站稳了脚跟之后，在闽商特有的“兄弟情结”影响下，很快会有数家开发企业跟上，从而让闽商在当地迅速站稳脚跟，比较典型的如南宁、西安、长沙等城市，闽商组团正在成为当地楼市的“外来大鳄”。 对此，中庚集团执行总裁黄海雄指出，外地政府看重的，实际上是闽商的两个“实力”，一是资金实力，二是开发实力，福建典型的侨乡经济使得开发商资金比较充裕，而闽商大量进入内地城市开发，也为当地的房地产发展起到了很好的带动作用。 政策优惠机遇多 开发商应理性考察再下手 相对于沿海地产市场，内陆三四线城市的政策倾斜力度往往较大，地价相对低，投资风险小，这也是许多开发商愿意转战内地楼市的原因——开发“处女地”。 在7月29日的这场土地推介会上，宿州市房管局局长邓晓玲告诉记者，宿州有自信能吸引更多的榕城开发商，原因就在于“政策倾斜的力度够大”，据悉，由于今年全国楼市普遍走热，宿州的购房热情也随之增长，而供应量却没有相应增加，因此，为了刺激开工积极性，宿州于7月份重新出台了一份更“实惠”的政策，其中包括对今年内所有新开工的商品房项目，基础设施配套费、人防建设费、墙改专项基金等数项费用，在规划审批之前可按40%收费，剩余的费用可留至项目预售时再缴纳，邓晓玲强调，“这等于是为企业动工留下了更充裕的资金”。此外除了在开发过程的一些政策优惠，相关部门也对购房者出台了力度较大的契税减免措施以调动消费热情。 在展会上，我们也看到不少榕城开发商和代理商的身影，好邦地产营销总经理檀玉芳直言，本次来推介会，“因为身边有几个开发商正在四下找地，对内陆市场比较感兴趣。”同时她提醒开发商，虽然发展中城市投资小、机遇大，还有一定的政策倾斜，但相对的运作周期也较长，存量消化不像沿海城市这样快节奏，因此，在进入内陆二三线城市之前，一定要清晰地分析市场，在深入了解当地购买力、土地存量和开发量之后，再考虑。 记者点评 本土拍地白热化 榕城仍是“留守”大本营 细细分析近年闽房企的“出走”，实际上都是企业发展到一定阶段之后的战略扩张。这其中，有在本土成功淘金树立品牌之后，迈出全国发展步伐的大牌企业，比如融侨地产、泰禾集团、阳光城集团；也有墙外开花墙内香，在外地闯出名堂后“荣归故里”的房企，比如世茂集团、金源集团等。而从今年的土地拍卖市场来看，大多数房企仍选择了“留守”。 黄海雄一语言中核心，“实际上我们一直都很看好福州的市场，因为海西经济圈肯定是一个长期利好。”在福州，拍地相对公开透明，再加上勾地制度的推行，已经形成了良性竞争的土壤，特别是从5月-7月拿地的情况看，福州土地拍卖已呈白热化，开发商们也是“饿肚子的多，有存量的少”。 特别是近一两年，福州市区(不含五区八县)每年推向市场的经营性用地(指商品房开发用地)的数量仅一千亩左右。这与2005、2006年每年两三千亩的土地供应量相比，数量上减少了一两倍。而且，随着几年的城市开发，好地段的土地越来越少，该类土地的竞争也越来越激烈。而相对地块供应的减少，拿地门槛却在提高，随着地价的不断抬高，以及政府提高土地首付款的比例和对土地付款时间的限制，对于中小开发商而言，只能站在门槛之外，“望地兴叹”。 |
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